Levensgevaarlijk zijn ze, die oude geisers die nog steeds in veel Amsterdamse keukens hangen. Maar verhuurders zien het niet als hun verantwoordelijkheid die apparaten te vervangen. Ondanks dat zo’n ding bij de onwetende huurder tot de dood kan leiden.

Het is donderdag 8 augustus 2019 als een 37-jarige vrouw in haar sociale huurwoning in Amsterdam-West een douche neemt. Ze wordt onwel, loopt naar haar slaapkamer en verliest het bewustzijn. Een dag later treffen haar ouders haar levenloos aan. Ze is overleden aan de gevolgen van een koolmonoxidevergiftiging, veroorzaakt door een kapotte keukengeiser. Na de dood van de vrouw zijn er in hetzelfde pand nog twee andere geisers onklaar gemaakt.

De beheerder van de woning, verhuurmakelaar Rappange, heeft zichzelf via het huurcontract volledig vrijgemaakt van elke verantwoordelijkheid voor deze open afvoerloze geiser. Geisers en gaskachels horen niet bij het gehuurde, zo is opgetekend. De huurster droeg dus zelf zorg voor zowel de veiligheid als het onderhoud van een apparaat, dat – zo blijkt – behoort tot de meest risicovolle verbrandingstoestellen als het gaat om koolmonoxidegevaar. Dit type geiser mag niet meer worden verkocht en de overheid zet in op vervanging ervan door bijvoorbeeld cv-ketels.

Ze had altijd haar balkondeur open om te ventileren. Misschien dit keer niet vanwege de muggen

Floor Moes, vriendin slachtoffer

Waarom wordt een sociale huurwoning met een oude en levensgevaarlijke geiser verhuurd, vraagt de familie zich af. En waarom kwam Rappange daags na haar dood bij de andere huurders van het pand aanzetten met koolmonoxidemelders en nieuwe verwarmingsinstallaties? Die stonden al klaar in de gang, nog voor de ouders de spullen van hun dochter hadden opgehaald. In een reactie beroept Rappange, dat het beheer van het pand in 2018 overnam van Adelbrecht Vastgoed Beheer, zich op de afspraken in de huurovereenkomsten. „Overgenomen of zelf aangebrachte geisers en koolmonoxidemelders zijn altijd de verantwoordelijkheid van de huurder. Wij adviseren de eigenaren doorgaans wel om geisers te vervangen, maar dat proces vraagt tijd en een flinke investering.”

Niet ‘aard- en nagelvast’

Wettelijk lijkt het glashelder geregeld. De huiseigenaar of verhuurder is verantwoordelijk voor de veiligheid van gas en elektra. De huurder voor het onderhoud en de kleine betaalbare reparaties. Maar omdat een geiser niet zo ‘aard- en nagelvast’ aan de woning zit, zoals een cv-ketel, ligt het juridisch gezien ingewikkeld. Volgens huurrechtadvocaten mag een verhuurder een geiser uitsluiten in een huurcontract. „Klinkt misschien gek”, zegt huurrechtadvocaat Wing Yen Wong, „maar de verhuurder is niet verplicht warm water te leveren. En als uitdrukkelijk is afgesproken dat een geiser of boiler niet worden mee verhuurd, dan is de huurder verantwoordelijk.”

Maar het feit dat de geiser er al hing toen de huurder de woning in 2012 betrok, maakt de zaak wel gecompliceerder, denkt aansprakelijkheidsadvocaat Martijn Zwennes. „Rechters kunnen dan besluiten dat de geiser tot het gehuurde behoort en dit een gebrekkige opstal oplevert met aansprakelijkheid voor de verhuurder.”

Gert Jan Bakker van het meldpunt Ongewenst Verhuurgedrag van Stichting !WOON vindt het hoe dan ook een „bizarre” clausule. „Levensgevaarlijk. Je betaalt huur en dus heb je recht op een goede en veilige woning.” Rappange of de eigenaar hadden de oude geiser gewoon weg moeten halen, stelt hij. Ook huurrechtspecialist Michel Vols, verbonden aan de Universiteit Groningen, benadrukt de plicht van een verhuurder te zorgen voor een gezond en veilig gebouw. „Daar kan je niet zomaar met een spitsvondige clausule van afwijken. Ook niet als de huurder daarvoor heeft getekend.”

Muggenplaag

Wel of niet aansprakelijk, moeten we de huurder wel verantwoordelijk maken voor geisers en andere potentieel gevaarlijke installaties? De ‘stille sluipmoordenaar’ koolmonoxide eist jaarlijks landelijk nog altijd zo’n vijf tot tien slachtoffers en honderden gewonden. Waarschijnlijk veel meer, omdat niet alle gevallen worden gemeld, zo schrijft de Onderzoeksraad voor Veiligheid in een rapport over koolmonoxide in 2015. Geisers, gaskachels maar ook moderne cv-ketels zijn volgens de Raad belangrijke boosdoeners. Als gevolg van dat rapport treedt volgend jaar de nieuwe gasketelwet in werking. Keuringen van ketels en geisers mogen dan alleen door een erkende installateur worden gedaan. Ongediplomeerd sleutelen wordt dan strafbaar.

Ze hadden het wel eens over die geiser, zegt Floor Moes, vriendin van het slachtoffer. Zij stapte na het ongeval naar de onderzoeksredactie van De Balie, die onderzoek doet naar achterstallig onderhoud in Amsterdam. „Ze had – om te ventileren – altijd een deur open naar het balkon. Misschien deze keer niet vanwege de muggenplaag die Amsterdam-West teistert.” Moes had zelf „ook zo’n oud ding”, waarvoor loodgieters en klusjesmannen haar al waarschuwden. Omdat de huisbaas weigerde de geiser te vervangen, heeft ze dat uiteindelijk – twee weken voor de dood van haar vriendin – zelf maar gedaan. Kosten: 5.000 euro. Moes: „Kan je van huurders verwachten dat ze zelf investeren in dit soort apparatuur? Hoeveel tijd en energie en geld ga je steken in een huurhuis waarvan je niet weet hoe lang je er woont?”

Dat vraagt ook de familie Van Hattem zich af. Zij huren sinds 1985 een sociale huurwoning in de Hoofddorppleinbuurt, nu van Rappange. De open geiser die er hing toen ze de woning betrokken, had het leven van hun dochter gekost als ze geen koolmonoxidemelders hadden aangeschaft. „De melder is twee keer afgegaan. Één keer werd mijn dochter onwel en is naar het ziekenhuis afgevoerd”, aldus Michael van Hattem, die de geiser uiteindelijk zelf maar verving door „een betere”, omdat de eigenaar dat volgens beheerder Rappange weigerde wegens de kosten. Maar zijn vrouw Ivonne heeft nog steeds permanent last van „onverklaarbare moeheid”, dat ook kan duiden op blootstelling aan koolmonoxide. „Alles is voor eigen rekening. Voor ons is dat veel geld.” In een reactie zegt Rappange, die zo’n 4.000 woningen in Amsterdam beheert waaronder ook een flink aantal sociale huurwoningen, dat niet alle eigenaren willen investeren in een dure nieuwe installatie. „Misschien kan de overheid met subsidie iets betekenen.”

Onderhoudscontract

De bal ligt dus bij de huurder. „En die moet dan wel het geld en de kennis hebben”, aldus Vols. „Je kunt op je vingers natellen wat de risico’s zijn, helemaal bij kwetsbare huurders, die bijvoorbeeld de taal niet spreken.” De huurder moet een erkende monteur in de arm nemen, maar volgens installateur Feenstra, die onder meer onderhoud in Amsterdam verzorgt, heeft 44 procent van de huishoudens geen onderhoudscontract. Het overheidstoezicht is minimaal en de automatische installatiekeuring bij nieuwe bewoning is door veranderde wetgeving en privatisering van energiebedrijven ter ziele gegaan. Sterker nog, installateurs willen die oude dingen vaak niet meer controleren. Zo zegt Feenstra oude open geisers alleen nog te willen controleren bij vaste klanten, en alleen als daar voldoende ventilatie is en er een koolmonoxidemelder hangt, aldus een woordvoerder.

De gemeente wil dan ook af van geisers en andere open verbrandingstoestellen. Maar in praktijk blijkt dat een lastige klus. Ten eerste is niet eens precies bekend hoeveel van dit soort oude apparaten er nog hangen of staan in de stad. Wel dat die zich vooral bevinden in oude en gestapelde huurwoningen, die Amsterdam relatief veel telt. Hoewel het aantal incidenten met koolmonoxide sinds 2014 meer dan gehalveerd is in Amsterdam (in 2014 waren er nog 374 meldingen), blijkt uit een recente woningcheck van de gemeente (2018) dat de gas- en elektra-installaties in bijna 85 procent van de geteste woningen niet voldoen aan de wettelijke minimumeisen. Dat vergroot het risico op gaslekkages, brandgevaar en kortsluiting. In 7 procent was sprake van een gevaarlijke situatie die met spoed verholpen moest worden.

Met woningcorporaties zijn afspraken gemaakt om ze per eind 2018 allemaal te hebben vervangen.

Maar navraag bij de Amsterdamse Federatie van Woningbouwcorporaties (AFWC) leert dat op dit moment nog zo’n 2.000 corporatiewoningen zo’n toestel hebben hangen. Huurders werken niet altijd mee, zegt Pim de Ruiter, woordvoerder van Stadgenoot. „Ze zien op tegen de overlast van vervanging, hadden net zelf een nieuwe kachel gekocht of willen de huurverhoging van 20 euro per maand niet betalen.” Als gevolg van die „massale weigering” en een overlijden door koolmonoxidevergiftiging is Stadgenoot in 2013 begonnen mensen via de rechter te dwingen mee te werken aan vervanging. Van de 3.000 woningen zijn er nu nog zo’n honderd halsstarrige huurders die vervanging vertikken. „Vooral veel oudere huurders, die met rust gelaten willen worden.”

Bij zo’n 2.000 corporatiewoningen hangt nog een onveilig toestel

Met particuliere verhuurders, een groeiende sector, worden die afspraken niet gemaakt. Volgens Bakker van Stichting !WOON creëert dat een onwenselijke situatie. „Er zijn zoveel regelingen en restricties waar producten zich aan moeten houden. Maar niet voor zoiets als levensgevaarlijke installaties? Er is geen duidelijke lijn, waardoor verhuurders die verantwoordelijkheid met rare clausules in het contract kunnen afschuiven. Terwijl die juist bij hen het beste kan worden neergelegd”, aldus Bakker. Huurders zouden volgens hem een veiliger cv-ketel juridisch moeten kunnen afdwingen. „Alle geisers moeten weg, ze zijn gewoon gevaarlijk.”

Adelbrecht Vastgoed heeft niet op vragen gereageerd.