TV NL EN

Egbert De Vries (AFWC): ‘Corporaties moeten naast huurder staan’

Een gesprek over goed verhuurderschap, renovaties, schimmel en fijn wonen met de directeur van de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties.

Artikel – In elk debat rond woningen in Amsterdam is Egbert de Vries zichtbaar. Als directeur van de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties ondersteunt hij de grote Amsterdamse corporaties. Naar aanleiding van het onderzoek ‘Huren met Kuren’ sprak De Balie Live Journalism hem. Hij brengt graag nuance aan in het onderzoek: “De meeste mensen wonen gelukkig fijn in hun woning.” Een gesprek.

Wat vindt u van het rapport dat huurdersvereniging Arcade van de Key vorige week uitbracht, waarin juist flinke klachten naar voren kwamen rond communicatie en samenwerking?
We hebben er kennis van genomen en gaan er vanuit dat Arcade en De Key hier goed overleg over voeren.

Nadat wij met AT5 een enquête hadden uitgezet met de vraag aan mensen zich te melden als ze last hadden van achterstallig onderhoud, stuurde u meteen een mail waarin stond dat het juist heel goed gaat met de woningvoorraad.
Ja, vooral omdat het niet klopt met het beeld dat wij hebben. We hebben daar niet echt harde gegevens voor, maar we hebben niet de indruk dat het in het merendeel van de woningen niet goed is. Er zijn 185.000 corporatiewoningen in de stad en we werken hard aan de kwaliteit van de woningen. De mensen die een probleem hebben zullen zich natuurlijk melden bij zo’n enquête en meer dan 1000 reacties lijkt dan heel veel, maar als aandeel op de totale woningmarkt is het niet zo groot.

Toch, als het een kleiner probleem is dan zien we dat veel mensen die last hebben van bijvoorbeeld schimmel, slechte CV-installaties of rot vastzitten in hun huis en vaak al lang geen verbetering hebben gezien. Waarom is dat zo moeilijk om op te lossen?
Ik ontken ook niet dat er nog een hele grote opgave is. Er zijn tienduizenden woningen die een grote opknapbeurt moeten hebben. En ik ben daar best optimistisch over. Er komt een tijd dat je al die 30.000 woningen die echt opgeknapt moeten worden gedaan zijn. Of dat er besloten is ze plat te gooien en nieuwe woningen te bouwen. Maar je moet het wel goed doen, en een probleem dat we nu hebben is dat het vaak in het verleden mis is gegaan.

We zitten nu met problemen veroorzaakt in het verleden?
Ja, en dat is in een aantal jaargroepen in te delen. Neem bijvoorbeeld de beginjaren van de corporaties. Begin 20e eeuw. Toen is er veel gebouwd in de Amsterdamse School-stijl. Fantastische architectuur, maar praktisch en comfortabel stond niet op de eerste plaats. Het zijn veel monumentale panden, waardoor je nu rond onderhoudsproblematiek niet zomaar kunt doorpakken en al helemaal niet kunt slopen.

En dan zit je dus met een enorm dilemma: ga je een flink vermogen neerleggen om nog iets te verbeteren, of leg je je neer bij een gebrek? Afbreken is geen optie. En de woning verhuren voor 2000 euro per maand ook niet, want dan zou je het geld hebben om werkelijk elk probleem op te lossen. Met andere woorden – er zit nu in de huur een bedrag voor onderhoud dat niet in verhouding staat tot de problemen van een woning. De corporaties moeten voor onderhoud van deze monumentale woningen dus heel veel geld bijleggen, dat niet uit de huurinkomsten komt.

Woningen in de Tolstraat (Foto 1988, Stadsarchief)

Dan heb je ook nog de wederopbouwtijd, waar er heel veel woningen uit de grond gestampt werden. Daar is de snelheid vaak ten koste gegaan van de kwaliteit. En dan heb je ook nog de jaren 80 waarin corporaties spotgoedkoop krotten hebben gekocht in de binnenstad, dat hebben opgeknapt, maar nu toch wel tegen de limiet van die woningen aanlopen. Dat verklaart waarom we met deze binnenstad deze onderhoudsproblematiek kennen.

Werk aan de winkel dus, maar toch hebben mensen het idee dat er meer aandacht is voor nieuwbouw dan voor achterstallig onderhoud.
Het klopt dat er vaak in de publiciteit en politiek meer aandacht uitgaat naar nieuwe woningen, maar als je puur naar tijd en geld en menskracht kijkt gaat er net zoveel uit naar de bestaande voorraad.

Is het grote probleem waarom echt opknappen niet lukt geldgebrek bij corporaties?
Dat is wel vaak een groot probleem. Neem Rochdale, dat gaat nu renoveren in de Dobbebuurt, maar dat kost soms wel 150.000 euro per woning. Dat verdient een corporatie nooit terug en dat ga je niet elk jaar kunnen doen, want dan ga je als corporatie failliet. Gemiddeld genomen kan opknappen vaak goedkoper, 60.000 a 80.000 euro, maar zelfs dat heb je niet zomaar liggen als corporatie.

Voor huurders levert het onzekerheid en stress op, maar ook onbegrip. Want corporaties zien vaak ook de problemen met hun woning, maar de oplossing blijft uit. 
Dat snap ik, het is soms bijna balletje balletje spelen met welke woningen corporaties eerst oppakken. Bedenk wel dat huurders altijd van begin af aan nauw betrokken worden bij het plannen maken, daar hebben we goede afspraken over met de huurdersorganisaties en de gemeente. En wat heel belangrijk is: corporaties renoveren altijd in overleg met huurders en kunnen pas aan de slag als ze de instemming hebben van 70% van de huurders. Die afspraken hebben de corporaties gemaakt in en met de gemeente Amsterdam en de huurdersorganisaties en daar houden de corporaties zich aan en zijn ze te allen tijde op aanspreekbaar.

Dus dan is het een kwestie van goed communiceren?
Ja, en daarin is het wel jammer hoe zaken soms gegaan zijn. Bijvoorbeeld in 2011/2012 zijn er renovatieprojecten gestopt die wel gepland waren. Reden daarvoor was de verhuurdersheffing. Mensen die daar woonden (bijvoorbeeld De Vogelbuurt) en gehoord hadden gekregen dat er eindelijk opgeknapt zou worden kregen opeens een telefoontje dat het toch niet doorging. En veel van die projecten zijn nog steeds niet opgestart. Ik snap dat dat super frustrerend is.

Maar het speelt ook andersom hoor, corporaties hebben soms zin om te beginnen, maar stuiten op weerstand van bewoners die bang zijn voor huurverhoging. Dan denk ik: ja, dat zal iets hoger zijn, maar je krijgt er wel een betere woning voor terug.

De kosten zijn ook gestegen voor renovatieprojecten. Betekent dit dat veel oude begrotingen ook meer onder druk zijn komen te staan?
Ja, en dat leidt soms tot hele rare effecten. De corporatie begrootte een bedrag en vroeg een bouwbedrijf het daarvoor te regelen. Maar die huurt een installateur in die zegt: ik wil het wel doen, maar pas dan en dan en tegen een hoger tarief. Dan gebeurt het dus zelfs in deze markt dat bouwers failliet gaan omdat ze te duur moeten inkopen. Of dat de installateur uiteindelijk niet kan leveren en een bewoner zomaar vier maanden in een wisselwoning zit. In deze onrustige bouwmarkt spelen zich allemaal van dit soort minidramaatjes af.

Huurders zouden willen dat er betere afspraken gemaakt worden tussen de gemeente en corporaties. Bijvoorbeeld rond schimmel, dat is ook gewoon ongezond en moet aangepakt worden. Wat vindt u daarvan?
We praten natuurlijk enorm veel, ook met de huurkoepels, niet alleen met de gemeente. Maar je kunt wel met de gemeente over onderhoud in algemene zin praten, maar het is altijd een specifiek onderhoudsprobleem in een specifiek complex met een specifieke huurder. Als wij met de gemeente over onderhoud praten, betekent het niet dat er voor de individuele huurder meteen iets verandert. Schimmel is overigens een hardnekkig probleem in de oudere woningen en de corporaties zijn zich daarvan bewust.

Het begin van een oplossing zou misschien zijn goed in zicht te hebben welke woningen verbeterd moeten worden. Daar is niet makkelijk een overzicht van te vinden.
Klopt. Vaak met aangekocht bezit is het heel slecht gedocumenteerd. Bezit dat heel oud is, is ook slecht gedocumenteerd. Daardoor is er een hoop informatie-achterstand op veel vlakken. Maar corporaties weten het ondertussen steeds beter.

Maar het is ook zo dat corporaties wel kunnen sturen op constructieve kwaliteit, dus meerjarenonderhoud etcetera, maar veel klachten zoals vocht en schimmel treden niet voorspelbaar op. Kleine onderhoudsklachten haal je niet uit de systemen. Terwijl dat wel soms hele hardnekkige klachten zijn. Dan zeggen betrokkenen ook terecht: leuk al dat overleg en jullie metingen, maar mijn probleem kan je er niet uithalen en je kunt het ook niet oplossen.

Vanuit het Rijk klinkt er wel meer roep om schimmel nu echt aan te pakken.
Ja, dat zien wij ook. Maar ik weet niet of een plan van de minister daaromtrent nou feitelijk heel veel gaat veranderen. Het is wel zo dat we er met zijn allen weer even naar moeten kijken. Zijn er nou dingen te bedenken die corporaties nodig hebben om meer te kunnen doen aan vocht en schimmel?

Waar denkt u dan aan?
Bijvoorbeeld communicatie naar huurders hoe ze goed met hun huis kunnen omgaan. Hoe je moet ventileren bijvoorbeeld. Communicatie is de sleutel. Kijk, iemand die in tijdelijke woning zit te wachten en ziet hoe zijn huis niet wordt opgeknapt heeft altijd het gevoel dat de corporatie minder urgentie heeft dan hij of zij. En dan is het belangrijk naast iemand te gaan staan en te zorgen dat je iemand zijn problemen écht snapt. Ik heb zelf de indruk dat corporaties dat steeds beter doen, het is in ieder geval duidelijk de intentie.

Het SchimmelparadijsLees meer over de slotvoorstelling op 17 december, waarin we onze resultaten bundelen

Speakers

Wie zijn wij?Lees hier meer over Live Journalism