Onderhoudsexpert Ad Straub: ‘Onderhoud is niet zo sexy’

Artikel – Ad Straub, verbonden aan de Faculteit Bouwkunde van de TU Delft, zou als ‘expert onderhoud’ spreken op de geannuleerde bijeenkomst met woningcorporaties van De Balie Live Journalism. Een gesprek over woningcorporaties en achterstallig onderhoud. “Corporaties zouden veel meer van elkaar kunnen leren.”

Wat vindt u ervan dat de corporaties collectief hebben afgezegd?
Jammer natuurlijk. Het is een gemiste kans om open de ervaringen van huurders te bespreken, en samen naar oplossingen te zoeken. Nu ontstaat het beeld dat de corporaties ervoor weglopen.

Hoe doen de Amsterdamse corporaties het op het vlak van onderhoud?
Ze doen het best goed. Natuurlijk zijn er de geluiden over de lange uitloop van projecten, en ze scoren volgens de AEDES-benchmark – een landelijke branchrapportage over de woningcorporaties – lager dan gemiddeld op bijvoorbeeld duurzaamheid. Je ziet wel dat de Key en Rochdale bijvoorbeeld op ‘ervaren woningkwaliteit door huurders’ met een C onderaan bungelen. Al zijn die cijfers nou ook weer niet zo dramatisch.

Je zou toch denken dat ze inmiddels de kennis en ervaring hebben opgebouwd?
Ja, maar ze stuiten altijd op onvoorziene zaken en er worden ook steeds meer eisen gesteld, bijvoorbeeld over brandveiligheid, constructieve veiligheid van bepaalde geveldelen. Corporaties hebben geen goed beeld van de kwaliteit van hun bezit. Ze kijken vooral naar de buitenkant, maar weten niet hoe het er achter de voordeur uitziet. Met digitale technieken, zoals huisinspecties doen met drones, proberen ze dat inzicht wel te krijgen, maar dan nog zien ze die woningen niet van binnen.

Hoe komt dat, dat gebrek aan inzicht in de kwaliteit van hun bezit?
Omdat ze in sommige woningen jarenlang niet binnen zijn geweest. Dat kan, als een woning heel lang door dezelfde huurder wordt bewoond, en er al die tijd geen onderhoudswerkzaamheden zijn uitgevoerd. Corporaties zien die woning vaak pas bij mutaties (als er een nieuwe bewoner in het huis komt), en dan doen ze – als het goed is – een APK van de installaties. Zonder mutatie gebeurt dat niet. Een corporatie kan een huurder ook niet dwingen binnengelaten te worden. Dat kan alleen bij noodzakelijk onderhoud.

Hoe belangrijk is goed onderhoud?
Heel belangrijk natuurlijk. Huizen moeten veilig en gezond zijn, dat is een zorgplicht en dat staat boven duurzaamheid. Mensen moeten comfortabel kunnen wonen, het gaat ook om beleving. Goed onderhouden huizen verbeteren bovendien het aanzien van de straat en de wijk. Regulier onderhoud voorkomt ook dat de corporatie later extra kosten krijgt.

Krijgt onderhoud voldoende aandacht, financieel en planmatig?
In het verleden was beheer van de bestaande voorraad echt een ondergeschoven kindje. Toen waren nieuwbouw en beheer vaak in twee aparte organisaties ondergebracht. Heel veel aandacht ging naar het mooie en nieuwe. Nu gaat dat beter. Corporaties doen het reparatieonderhoud beter en efficiënter, op basis van afspraken met een beperkt aantal aannemersbedrijven. Ze besteden steeds meer onderhoud uit. En dat is goed, want die externe partijen zijn de specialisten. Mits ze met de goede partijen werken natuurlijk. En het is bekend dat er momenteel een tekort is aan goede aannemers. Onderhoud is gewoon niet zo sexy. Feit blijft dat nieuwbouw en verduurzaming de meeste prioriteit krijgen, terwijl hun kerntaak toch echt het beheer van de bestaande voorraad is.

Dat is ook het beeld dat uit de prestatieafspraken naar voren komt.
Ja, maar prestatieafspraken gingen altijd over beschikbaarheid en betaalbaarheid en niet over de bestaande voorraad en niet over woningkwaliteit. Nu is daar verduurzaming bij gekomen.

Geven ze voldoende uit aan onderhoud?
Amsterdam heeft een relatief oudere voorraad en vergeleken met de rest van het land geven de Amsterdamse corporaties best veel uit aan onderhoud. En ook veel meer dan particuliere verhuurders, die vooral winst willen maken. Een corporatie mag dat niet. Het is moeilijk te zeggen hoeveel ze per woning moeten uitgeven. Wat er per woning nodig is aan onderhoud, hangt af van hoe het gebouwd is, met welke materialen en de mate van slijtage.

Wat zijn de grote uitdagingen voor de corporaties?
Ze hebben natuurlijk een hele grote opgave, en daar is verduurzaming nu bij gekomen. Daar wordt veel beleid op gemaakt, corporaties moeten hierin voorlopers zijn. Tegelijkertijd zie je dat corporaties niet precies weten hoe ze dat moeten aanpakken, ook omdat dat afhangt van de warmtevisie van de gemeente Amsterdam, of er een warmtenet komt of niet, en andere plannen met de wijk. Als dat niet duidelijk is, dan krijg je afwachtend gedrag, en laat een corporatie al gauw te veel liggen. Het gevolg is dat regulier onderhoud wordt uitgesteld, terwijl dat wél samenhangt met onderhoud.

Wat kan beter?
Corporaties zijn zelfstandige organisaties, die erg met zichzelf bezig zijn. Ze zouden veel meer van elkaar kunnen leren, over hun aanpak en processen. Ze evalueren die processen ook te weinig. Wat werkt wel en wat niet, hoe doe je die APK, hoe kan je dat combineren met het inspecteren van de CV-ketel? Ik ben ook maar een van de weinige onderzoekers op dit vlak.

Waar zouden corporaties bijvoorbeeld van kunnen leren?
Het PION systeem van de Alliantie. Dat was een soort periodiek bezoek aan huurders, om onderhoudsvragen op te nemen. Maar ook om te kijken of het goed gaat met de huurder. Een efficiënte manier om achterstallig onderhoud voor te zijn. En om te weten wat er achter de voordeur speelt en maatschappelijke organisaties te waarschuwen bij problemen, zoals verwaarlozing.
Inmiddels passen ze dat nu alleen nog toe op woningen waarvan ze specifieke informatie nodig hebben, bijvoorbeeld bij hoge onderhoudskosten of vooruitlopend op verduurzamingsprojecten. De Alliantie was de enige corporatie in Amsterdam die dat deed, en landelijk zijn dat er ook maar weinig. Waarom deden niet alle corporaties dat?

Zijn er geen standaardnormen of afspraken over kwaliteit dan?
Nee, elke corporatie hanteert andere normen voor een basiskwaliteit waaraan de woning moet voldoen. Je hebt het wettelijke Bouwbesluit Bestaande Bouw, maar dat zijn minimale eisen. Die basiskwaliteit ligt hoger dan de eisen van het Bouwbesluit en gaat ook over meer zaken. Als er een klacht komt over bijvoorbeeld een toilet, dan zijn de afkeurnormen niet altijd duidelijk. Er zijn geen normen voor reparatieprocedures, hoe lang mag een huurder bijvoorbeeld wachten voordat een afspraak ingepland staat. Zulke normen kunnen intern werken als instrument, en zijn nuttig om te delen. Ze zouden ook gestandaardiseerd kunnen worden. De AFWC zou daar iets in kunnen betekenen. Er is wel het KWH-huurlabel, van het landelijke Kwaliteitscentrum voor Woningcorporaties, maar niet alle corporaties gebruiken dat, en dat gaat alleen over de tevredenheid over dienstverlening.

Moeten die afspraken over onderhoud wel worden gemaakt?
Die worden nu inderdaad niet gemaakt, omdat onderhoud zo nadrukkelijk de kerntaak van corporaties is. De gemeente gaat niet op die stoel zitten. Corporaties zijn private organisaties met een publieke waarde, ze worden onderling vergeleken in die Aedes Benchmark en ze worden gecontroleerd door de Autoriteit Woningmarkt. En dan zijn er de prestatieafspraken met gemeente, waar sinds een paar jaar ook de huurdersorganisaties zijn aangeschoven. Maar de corporaties worden niet gauw afgestraft, ook niet door leegstand ofzo. Ze verhuren toch wel, ook als ze weinig aan onderhoud doen. Een huurder is al heel erg blij dat hij een woning heeft. De markt functioneert wat dat betreft niet.

We horen veel problemen met communicatie tussen huurders en corporaties
Die verhalen hoor je, huurders worden te laat betrokken bij renovatieplannen. De corporatie moet zelf zorgen voor een goede gesprekspartner. Als je het rapport van Arcade (huurdersvereniging van de Key) moet geloven, gaat dat bij de Key ontzettend mis.

Wat vond u van dat rapport?
Ik ben daar wel van geschrokken. Als zittende huurders het gevoel hebben niet te worden gezien, dan is dat bedroevend. De corporatie is er in de eerste plaats voor de bestaande huurders en het huisvesten van de lagere inkomensgroepen. Dat is hun wettelijke taak. Het lijkt alsof de Key vooral prioriteit geeft aan andere doelgroepen. Huurders hebben hun corporatie niet voor het uitkiezen. Ze hebben het recht op dezelfde kwaliteit te huren. Het kan niet zo zijn dat je pech hebt dat je moet huren van een corporatie die weinig geld heeft. En dat lijkt nu wel het geval. De Key heeft radicale keuzes gemaakt als het gaat om de vraag voor wie ze er wil zijn.

Over geld gepraat, hoe staan de corporaties er financieel voor?
Je ziet enorme verschillen tussen corporaties wat dit betreft. Deels is dat het gevolg van een erfenis. De Key is geen rijke corporatie, ze is een fusie van minder rijke kleinere corporaties. Ymere komt voort uit het gemeentelijke woningbedrijf Amsterdam, en heeft dus het wat slechtere bezit. De Alliantie en Eigen Haard hebben de relatief iets betere wijken. Maar beleid speelt ook een rol. De corporaties hebben genoeg geld om hun beheertaken goed uit te oefenen, maar ze moeten ook renoveren en nieuwe woningen bouwen.

Hoe zou de gemeente of het rijk de corporaties kunnen ondersteunen in hun onderhoudstaak?
Ze zouden betere kennisuitwisseling kunnen stimuleren. En de verhuurdersheffing moet van tafel, dat is een flink hap uit de corporatiefinanciën. Die belasting afschaffen zou ze lucht geven. Daar zijn alle deskundigen het over eens, behalve het Rijk.

Corporaties hebben geen goed beeld van de kwaliteit van hun bezit.